पुस ८, काठमाडौं। के तपाईं घरजग्गा किनबेच गर्दै हुनुहुन्छ ? तपाईंले किनबेच गर्न खोजेको घरजग्गाको मूल्य सस्तो वा महंगो के होला भन्ने सहि सल्लाह पाउनु भएको छैन ?
छैन भने अव चिन्ता नलिनुहोस। सरकारले घरजग्गाको वैज्ञानिक मूल्य निर्धारणका लागि अध्ययन अघि बढाईसकेको छ। आगामी दिनमा उक्त मूल्याङ्कनलाई आधार मानेर जग्गाको मुआब्जा वितरण गर्नेदेखि घरजग्गाको थैली अंक पनि सोही मूल्याङ्कनका आधारमा तय गरिने भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले बताएको छ।
तर अहिले नै घरजग्गा किनबेच गर्दा वैज्ञानिक मूल्य निर्धारण कसरि गर्ने त ?
अहिले जग्गाको वैज्ञानिक मूल्य निर्धारण समितिले शुरु गरेको अध्ययनमा संसारकै प्रचलित मूल्य निर्धारण प्रणाली सबैभन्दा आकर्षक देखिएको छ। जसअनुसार तपाईंले खरीद गर्ने घरजग्गाको मूल्य उक्त घरजग्गाले वार्षिक गर्ने आम्दानीको ३० गुणाभन्दा बढी हुनुहुँदैन।
नेपालमा अहिलेसम्म प्रचलनमा रहेका मूल्याङ्कन कतै चल्तीको मूल्यभन्दा धेरै कम र कतै चल्तीको मूल्यभन्दा धेरै बढी भएको पाइन्छ।
घरजग्गा व्यावसायिले त तपाईलाई यति रुपैयाँ हाल्दा सस्तैमा पाएको हो भनेर बढी पैसा हाल्न हौस्याई रहेका पनि हुन सक्छन्। अनि तपाईंका आफन्तहरुले पनि व्यावसायिकै बोलिमा हो मा हो मिलायर उनीहरुले भनेको मूल्यमा किन्दा फाइदै छ भनिदिन पनि सक्छन्।
तर उक्त घरजग्गाको वास्तविक मूल्य पत्ता लगाउन भने तपाईंले सबैभन्दा पहिला उक्त घरजग्गाले वार्षिक दिने आम्दानीको हिसाब निकाल्नुपर्ने हुन्छ। वार्षिक ५० हजारभन्दा बढी आम्दानी नदिने जग्गा छ भने त्यसको मूल्य १५ लाख रुपैयाँभन्दा बढी हुन नहुने अन्तरराष्ट्रिय प्रचलन रहेको छ।
कृषि योग्य जग्गा किन्दै हुनुहुन्छ भने, उक्त जग्गाबाट उत्पादन हुने अन्नबाली कति रुपैयाँ बराबरको हुन्छ, त्यसैको ३० गुणासम्म मूल्य हाल्नुभयो भने त्यो वैज्ञानिक मूल्य हो। त्योभन्दा बढी मूल्य हाल्दा भने एकपटक सोच्नुपर्ने हुन्छ।
जस्तो तराईमा कृषि योग्य जमिन किन्दै हुनुहुन्छ भने एक बीघा जमीनबाट वार्षिक कति रुपैयाँ बराबरको अन्नबाली उब्जनी हुन्छ त्यसको हिसाब निकाल्नुपर्छ। नदि किनारमा छ वा सधैभरी पानी भरी रहने ठाउँमा छ वा सिंचाईको सुविधानै छैन भने त्याहाँ एकनासको अन्नबाली उब्जनी हुँदैन।
त्यसैगरि ती जग्गाको मूल्य पनि एकनासको हुँदैन। एक बीघा जमीनबाट वार्षिक २ लाख रुपैयाँ बराबरको अन्नबाली उब्जाउ हुन्छ भने त्यसको वैज्ञानिक मूल्य ६० लाख रुपैयाँसम्म हुन सक्छ। कतै वार्षिक एक लाख रुपैयाँ बराबरको मात्रै अन्न उब्जनी हुने ठाउँ छ भने त्यसको मूल्य ३० लाख रुपैयाँ मात्रै हुन सक्छ।
त्यस्तै खेतीपातीका लागि नभएर बजार क्षेत्रमा घडेरीका लागि जग्गा वा घरै किन्दै हुनुहुन्छ भने घर बनाइसकेपछि भाडामा जान्छ की जादैन, अथवा व्यापार गर्न मिल्छ की मिल्दैन, त्यसबाट वार्षिक कति रुपैयाँ सम्म आम्दानी हुन सक्छ ? लगायतका कुराको हिसाब गरेर मूल्य तय गर्न सकिन्छ। तपाईले घर किन्दा पनि वार्षिक दुई लाख रुपैयाँ आम्दानी हुन्छ भने त्यसको मूल्य ६० लाख रुपैयाँ सम्म हुनसक्छ। तर वार्षिक १ लाख रुपैयाँ मात्रै आम्दानी हुनसक्छ भने त्यो घरलाई ३० लाख रुपैयाँभन्दा बढी हाल्नु उचित हुँदैन।
काठमाडौंको हकमा कुरा गर्दा २० ओटा कोठा भएको एउटा पाँच तले घर किन्नु पर्यो भने ठाउँ अनुसार त्यसको मूल्य न्युनतम २ करोडदेखि अधिकतम २ अर्ब रुपैयाँसम्म हुन सक्ने देखिन्छ।
जस्तो त्यो घर न्युरोडमा छ र मासिक १० हजार रुपैयाँ एउटा कोठाको भाडा आउँछ भने त्यसको मूल्य साढे ७ करोड रुपैयाँसम्म मात्रै हुन सक्छ। तर त्यहि घर व्यापारिक प्रयोजनमा लगाउन मिल्छ र एउटा कोठाको भाडा मासिक औषत २० हजार रुपैयाँसम्म हुन सक्छ भने त्यसको मूल्य १५ करोड रुपैयाँसम्म हुन सक्छ।
त्यहि घर दरवारमार्गमा छ र एक तला बराबर मासिक औषत पाँच लाख रुपैयाँ भाडा आउँछ भने त्यसको मूल्य दुई अर्ब रुपैयाँ सम्म पनि वैज्ञानिक मूल्य हुने देखिन्छ। यसरि अन्तरराष्ट्रिय प्रचलन अनुसार पनि तपाईले घरघडेरीका लागि जग्गा किन्दै हुनुहुन्छ वा बनाएको घर किन्दै हुनुहुन्छ भने त्यसबाट वार्षिक कति रुपैयाँ बराबरको आम्दानी हुन्छ त्यसको ३० गुणा नबढ्ने गरि मूल्य हाल्नुभयो भने त्यो वैज्ञानिक मूल्य हुने देखिन्छ।
