घरजग्गाको कारोबार कम्पनीबाट: इजाजतप्राप्त कम्पनीसम्बन्धी कानूनी व्यवस्था
भूमिको वर्गीकरण गर्ने, खण्डीकरणलाई न्यूनीकरण गरी उत्पादनयोग्य जमीनलाई प्रयोगमा ल्याउने उद्देश्यका साथ भू–उपयोग ऐन, २०७६ र नियमावली, २०७९ जारी भएपछि घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएको छ ।
भूमिको वर्गीकरण गर्ने, खण्डीकरणलाई न्यूनीकरण गरी उत्पादनयोग्य जमीनलाई प्रयोगमा ल्याउने उद्देश्यका साथ भू–उपयोग ऐन, २०७६ र नियमावली, २०७९ जारी भएपछि घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएको छ ।
आर्थिक विधेयक २०८० ले विभिन्न विवादहरू उत्पन्न गरेको छ । तीमध्ये ‘एफपीओ र मर्जरमाथिको कर विवाद’, ‘सेयर र घरजग्गा कारोबार कर विवाद’ ‘पूँजीगत लाभकरको विवाद’ प्रमुख रहेका छन् । यसका निम्न दफाहरूले विवाद उत्पन्न गरेका छन्:
दफा २६: एफपीओ जारी गरी प्राप्त रकमबाट लाभांश बापत वितरित बोनस शेयरको रकम आयमा समावेश नगरेका निकायलाई शुल्क र ब्याज मिनाहा सम्बन्धी विशेष व्यवस्था ।
दफा २७: मर्जर वा एक्विजिशनको लाभमा लाग्ने करमा शुल्क र ब्याज मिनाहासम्बन्धी विशेष व्यवस्था ।
दफा २९: धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गाको व्यावसायिक कारोबार गर्नेलाई छुटसम्बन्धी विशेष व्यवस्था ।
दफा ३२: सुजीको कारोबारमा मूल्य अभिवृद्धि कर छुटसम्बन्धी विशेष व्यवस्था ।
आर्थिक विधेयक २०८० ले सम्बोधन गरेका माथि उल्लिखित कारोबारहरूले सम्बन्धित आवमा सम्बन्धित ऐन अनुसार कर दायित्व सिर्जना गर्छ वा गर्दैन । यदि कर दायित्वको सिर्जना नै नहुने हो भने छुटको कुरा गर्नु नै व्यर्थ हुन जान्छ ।
एफपीओ जारी गरी प्राप्त रकमबाट लाभांश बापत वितरित बोनस शेयरको रकम आयमा समावेश नगरेका निकायलाई शुल्क र ब्याज मिनाहा सम्बन्धी विशेष व्यवस्था ।
एफपीओ जारी गरी प्राप्त रकमबाट लाभांश बापत वितरित बोनस शेयरको रकमलाई आयकर ऐन, २०५८ को दफा ५६ (३) बमोजिम आयमा समावेश गर्नु आफैमा गलत छ ।
आयकर ऐनको दफा २ (क्ष) अनुसार मुनाफाको वितरण भन्नाले मुनाफाको पूँजीकरण समेत दफा ५३ बमोजिम भएको कुनै निकायको वितरण सम्झनु पर्छ । यस दफामा मुनाफाको पूँजीकरणको कुरा गरेको छ, न कि अन्य रकमको पूँजीकरण ।
आयकर ऐनको दफा २ (क, घ) अनुसार लाभांश भन्नाले निकायबाट हुने वितरण सम्झनु पर्छ । आयकर ऐनको दफा २ (क, ठ) अनुसार वितरण भन्नाले दफा ५३ मा उल्लेख भएबमोजिम कुनै निकायबाट हुने वितरण सम्झनु पर्छ । निकायबाट हुने वितरणबारे आयकर ऐनको दफा ५३ देखि ५६ सम्मले स्पष्ट व्यवस्था गरेको छ जस्को सारांश निम्न छ:
आयकर ऐनको दफा ५३ अनुसार निकायबाट हुने वितरणमा देहायका कुराहरू समावेश गर्नु पर्नेछ:– (क) निकायबाट आफ्नो कुनै हिताधिकारीलाई कुनै पनि हैसियतले गरिएको भुक्तानी वा (ख) मुनाफाको पूँजीकरण ।
यस दफामा मुनाफाको पूँजीकरणलाई मात्र निकायबाट भएको वितरण मानिएको छ । तर, अन्य रकम जुन मुनाफाबाट सिर्जित भएको छैन र त्यो रकमलाई पूँजीकरण गरिएको छ भने त्यसलाई सो निकायबाट भएको वितरण मान्ने कुनै कानूनी आधार नै छैन । जब निकायबाट भएको वितरण नै होइन भने मुनाफाको वितरण हो भनी मान्ने आधार के होला ?
यसै कारणले कम्पनी ऐन, २०६३ को दफा २९ (३)मा प्रिमियम खाताको रकम कसरी र कहाँ प्रयोग गर्न सकिन्छ भनी उल्लेख भएको छ । शेयर प्रिमियमको रकमलाई बोनश शेयरमा रूपान्तरण गर्नु भनेको इक्विटीको एउटा रूपबाट (वितरण गर्न नपाउने कोष) बाट यसकै अर्को रूप (शेयर पूँजी) मा परिवर्तन गर्नु मात्र हो ।
दफा ५३ को उपदफा (२) मा कस्तो अवस्थामा गरिएको भुक्तानीलाई वितरणको रूपमा मानिने अवस्थाहरूबारे उल्लेख गरिएको छ । उपदफा (३) ले कुनै निकायको वितरणले सो निकायको सम्पत्ति र दायित्वको मूल्य घटाउने भएमा मात्र त्यस्तो वितरण मुनाफाको वितरण वा पूँजीको फिर्ता मानिनेछ भनी लेखिएको छ ।
अर्थात्, वितरण भएको हो अथवा होइन ठम्याउन सो भुक्तानीले एकातिर सम्पत्ति र अर्कोतिर त्यति नै रकमबाट दायित्वको मूल्य घटाएको हुनु पर्दछ । साथै कुनै भुक्तान वितरणको परिभाषाभित्र पर्छ भने त्यो भुक्तान मुनाफाको वितरण हो अथवा पूँजीको फिर्ता हो छुट्याउनु र ठम्याउनु पर्दछ ।
उपदफा (४) मा मुनाफाको वितरण कुन अवस्थामा मानिने हो भनी लेखिएको छ । यस उपदफाको खण्ड (क) को दफा ५६ (३) ले कस्तो रकमलाई सो निकायको आयमा समावेश गर्नुपर्ने हो प्रस्ट्याएको छ । यस उपदफामा निम्न कुराहरू लेखिएका छन्: (क) उपदफा (३) मा उल्लिखित किसिमको वितरण भएमा र वितरणको समयमा निकायको दायित्वको बजार मूल्य तथा पूँजीकृत गरिएको मुनाफासमेत समावेश भएको पूँजी योगदान रकमको जम्मा रकमभन्दा सम्पत्तिको बजार मूल्य बमोजिमको रकम बढी भएमा ।
आयकर ऐनको दफा ५६ (१) र (२) मा कुनै निकाय आफ्नो हिताधिकारीलाई कुनै सम्पत्ति वा दायित्व हस्तान्तरण गरेको खण्डमा लेखामा सो सम्पत्तिको मोल जेसुकै भए तापनि सो सम्पत्तिको निःसर्ग हुनुभन्दा तत्काल अघिको बजार मूल्य सरहको रकम सो निःसर्गबाट प्राप्त गरेको मानिनेछ भन्ने प्रावधान छ । त्यो हस्तान्तरण गरेको सम्पत्तिको मूल्य लेखामा देखाइएको मूल्यभन्दा बढी भएमा बढी रकमलाई के गर्ने भन्ने कुराको व्यवस्था दफा ५६ (३) मा छ । सो बढी रकमलाई लाभांशको रूपमा वितरण गरेमा सो बढी रकमलाई पहिले सो निकायको आयमा समावेश गर्ने र त्यसपछि मात्र लाभांशको रूपमा वितरण गर्ने व्यवस्था दफा ५६ (३) ले गरेको हो ।
यस कुरालाई आयकर नियमावलीको नियम १८ ले पनि पुष्टि गरिरहेको छ । यस नियममा पनि सो निकायबाट हिताधिकारीलाई उपलब्ध गराइएको सेवा वा हिताधिकारीको प्रयोगको लागि उपलब्ध गराइएको सो निकायको स्वामित्वमा रहेको सम्पत्तिबारे नै कुरा गरेको छ । लेखा सिद्धान्तअनुसार पनि सो बढी रकमलाई सो निकायको आयमा देखाउनुपर्ने व्यवस्था छ ।
तसर्थ, नयाँ वा पुराना शेयरहोल्डरलाई प्रिमियममा शेयर जारी गर्दा अंकित मोलभन्दा बढी रकमलाई पूँजी खाताकै एक रूप शेयर प्रिमियम खातामा जम्मा गर्नुपर्ने र सोको प्रयोग कम्पनी ऐनको व्यवस्थाअनुरूप गर्नुपर्ने हुन्छ । सो प्रिमियम खाताको प्रयोग बोनश शेयरमा गरे या नगरे कुनै पनि अवस्थामा यस्लाई वितरण मानिने छैन र सोलाई आयमा समावेश गर्नुपर्ने कुनै कानूनी व्यवस्था आयकर ऐनमा रहेको देखिएन ।
मर्जर वा एक्विजिशनको लाभमा लाग्ने करमा शुल्क र ब्याज मिनाहासम्बन्धी विशेष व्यवस्था
यस दफामा निकायहरू आपसमा गाभिँदा वा प्राप्तिमा सौदाबाजी गर्दा प्राप्त लाभ (बार्गेन पर्चेज गेन) बापतको आयलाई कर प्रयोजनको लागि आयमा समावेश गर्नुपर्ने व्यवस्था आयकर ऐनमा रहेको भनी विरोध भइरहेको छ ।
सर्वप्रथम, निकायहरू आपसमा गाभिँदा वा प्राप्तिमा सौदाबाजी गर्दा लाभ प्राप्त हुने अवस्थाका बारेमा नै प्रष्ट हुनुपर्छ । कुनै व्यक्तिले कुनै सम्पत्ति सोको बजार मोलभन्दा घटीमा किनेमा घटी तिरेको अथवा तिर्नु पर्ने रकम नै सो व्यक्तिको लागि बार्गेन पर्चेज गेन हो ।
आयकर ऐनको दफा ७ (२) मा कुनै वस्तुको निःसर्गबाट प्राप्त प्राप्य रकमलाई करयोग्य मुनाफा वा लाभको रूपमा समावेश गर्नुपर्ने भनी लेखिएको छ । कुनै वस्तुको निःसर्ग गर्ने व्यक्तिले निःसर्ग गरेको वस्तुबाट भएको करयोग्य आय निर्धारण गर्नुपर्छ र आयकर तिर्नुपर्छ । तर, कुनै पनि व्यक्तिले कुनै वस्तु खरिद गर्दा पनि करयोग्य आय हुन जाने र सोमाथि कर तिर्नुपर्ने व्यवस्था आयकर ऐन २०५८ मा छैन । मर्जर वा एक्विजिशनको अवस्थामा प्राप्तिकर्ता क्रेता वा विक्रेता होइन । क्रेताले वस्तु वा सम्पत्ति खरीद गर्दा आयकर तिर्नुपर्ने व्यवस्था आयकर ऐनका प्रावधानहरूसँग मेल खाँदैन । तसर्थ, यो व्यवस्था नेपालको संविधानकै विरुद्ध छ ।
यो प्रावधानमा आयकर ऐनको दफा ४७ क मा रहेको व्यवसाय गाभिएको कारणले हुने निःसर्गसम्बन्धी विशेष व्यवस्थाको उपेक्षा गरिएको छ । दफा ४७ क को सम्बन्धित उपदफा निम्न छ:
व्यवसाय गाभिएको कारणले हुने निःसर्ग सम्बन्धी विशेष व्यवस्था
उपदफा (१) बमोजिम निकायहरू गाभिई सम्पत्ति र दायित्वको निःसर्ग भएमा देहाय बमोजिम हुनेछ (क) व्यापारिक मौज्दात तथा व्यावसायिक सम्पत्तिको निःसर्गको हकमा –
(१) निःसर्गको तत्कालअघि सो सम्पत्तिवापत भएको खुद खर्च बराबरको रकम सो निःसर्ग वापत व्यक्तिले प्राप्त गरेको मानिनेछ, र
(२) उपखण्ड (१) मा उल्लेख भए बराबरको रकम सम्पत्ति प्राप्त गर्ने व्यक्तिको लागत परेको मानिनेछ ।
(घ) व्यवसाय गाभ्ने निकाय वा गाभिएर कायम भएको निकायले गाभिएको सम्पत्ति र दायित्वको लागत गणना गर्दा गाभिने निकायबाट त्यस्तो गाभिएको व्यवसाय
सञ्चालन गरेका बखत (मर्जर वा एक्विजिशनअगाडि) कायम रहेका सम्पत्ति र दायित्व वापतका लागत मात्र खण्ड (क), (ख) र (ग) बमोजिम गणना गर्नु पर्नेछ ।
आयकर ऐनको दफा ४७ क ले निकायहरू गाभिँदा वा प्राप्तिको अवस्थामा करयोग्य आयको सृजना हुने भनी परिकल्पनासमेत गरेको छैन । तसर्थ, यो व्यवस्थालाई तत्काल रद्द गर्नुपर्छ ।
धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गाको व्यावसायिक कारोबार गर्नेलाई छुटसम्बन्धी विशेष व्यवस्था
एउटा प्राकृतिक व्यक्तिले नियमित व्यवसायको रूपमा धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गाको कारोबार गरेको अवस्थामा प्राकृतिक व्यक्तिले कारोबारको छुट्टै लेखा राखी सोबाट हुने करयोग्य आयको गणना गरी आयकर ऐनको अनुसूची १ अनुसार करको दर लगाई कर दायित्वको निर्धारण गर्नुपर्छ भन्ने यस दफाको मनसाय रहेको छ ।
सर्वप्रथम त आयकर ऐनमा वर्ष, महिना वा एक दिनमा कतिपल्ट धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गाको कारोबार गर्दा नियमित कारोबारको श्रेणीमा विभाजित गर्ने भनी उल्लेख गरेको छैन । आयकर ऐनको दफा २ (द) मा पनि गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको परिभाषा गर्दा नियमित कारोबार भएको खण्डमा सो निःसर्गलाई गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको निःसर्ग होइन तर व्यावसायिक सम्पत्ति वा व्यापारिक मौज्दातको निःसर्ग हो भनी भनिएको छैन ।
तर, कुनै एउटा प्राकृतिक व्यक्तिले धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गाको कारोबार गर्ने उद्देश्य लिई एउटा व्यावसायिक फर्म कुनै पनि एक सरकारी निकायमा दर्ता गराई वा नगराई सञ्चालन गरिरहेको छ भने सो फर्मको नामबाट नै धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गाको कारोबार गरिरहेको छ भने मात्र व्यावसायिक कारोबार भन्न मिल्छ । यस्तो अवस्थामा मात्र सो व्यावसायिक फर्मले खरीद गरेका धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गालाई व्यापारिक मौज्दात मान्नु पर्दछ । सोको निःसर्गबाट निर्धारण गरिएको करयोग्य आयलाई व्यवसायको आय मानी २५ प्रतिशतको दरले कर तिर्नुपर्छ । अन्य कुनै पनि अवस्थामा धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गाको कारोबारलाई नियमित कारोबार हो भनी भन्नै मिल्दैन ।
आयकर ऐनको दफा ९५ क को उपदफा (२) ले अग्रिम कर असुल गर्नका लागि धितोपत्रको निःसर्ग गर्दाको अवस्थालाई एक वर्षअघि धारण गरेको वा एक वर्षभित्र धारण गरेको भनी दुई भागमा छुट्याएको छ । त्यस्तै दफा ९५ क को उपदफा (५) ले जग्गा तथा घरजग्गाको निःसर्गको अवस्थामा पाँच वर्षअघि र पाँच वर्षभित्र भनी दुई भागमा छुट्याएको छ । आयकर ऐनको अनुसूची १ को दफा १ को उपदफा (४) मा माथि उल्लिखित समयअनुसार धारण गरी निःसर्ग गरेको गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको लागि छुट्टाछुट्टै दरले कर निर्धारण गर्नुपर्ने लेखिएको छ । तर, कुनै पनि दफाले धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गाको नियमित कारोबार भएको अवस्थामा कुन दरले अग्रिम कर असुल गर्ने तथा कुन दरले अन्तिम कर लगाउनु पर्ने लेखिएको छैन ।
तसर्थ, आर्थिक विधेयक २०८० को दफा २९ को प्रावधान माथि उल्लिखित व्यावसायिक फर्मले गरेको धितोपत्र, जग्गा तथा घरजग्गाको कारोबारका सम्बन्धमा मात्र लागू हुने हो ।
सुजीको कारोबारमा मूल्य अभिवृद्धि कर छुटसम्बन्धी विशेष व्यवस्था
आर्थिक अध्यादेश २०८० को दफा ३२ मा सुजी उत्पादन वा विक्रीवितरण गर्ने व्यक्तिले आव २०७१।७२ देखि २०७६, जेठ १४ सम्मको कारोबारमा मूअकर सङ्कलन नगरेको अवस्थाबारे कुरा गरेको छ । सो अवधिमा सुजी मूअकर ऐनको अनुसूची १ भित्र परेको वस्तु हो अथवा होइन यसै कुराको निक्र्योल गर्नु जरुरी छ ।
मूअकर ऐन, २०५२ को अनुसूची १ को समूह १ आधारभूत कृषि उत्पादनहरूमा सूजी भनेर नै समावेश भएको छैन । तर, यसै अनुसूची १ को समूह १ मा गहुँको पीठो समावेश भएको कुरा विवादरहित छ ।
मूअकर ऐन, २०५२ को अनुसूची १ मा सबै वस्तुको पहिचानका लागि नेपाल सरकारले तयार पारेको हार्मोनिक कोडसमेत उल्लेख गरेको छ । हार्मोनिक कोड उल्लेख गर्दा सबै वस्तुलाई शीर्षक तथा उपशीर्षकमा वर्गीकृत गरिएको छ । कुनै पनि वस्तुको पहिचान गर्न सो वस्तुको चलनमा रहेको नामले मात्र हँुदैन । सो वस्तुलाई कुन शीर्षक तथा उपशीर्षकमा वर्गीकृत गरिएको छ र सो वस्तुको उत्पादन प्रक्रिया आदिलाई समेत विचार गर्नुपर्ने हुन्छ । कानूनमा प्रयोग भएको शब्दको अर्थ चलनचल्तीको अर्थभन्दा फरक हुन सक्छ ।
नेपाल सरकारले ती वर्षहरूमा प्रकाशित एकीकृत भन्सार महसुल दरबन्दीको पुस्तिकामा गहुँको आटा भाग ११ भित्र राखिएको छ । भाग ११ को द्रष्टव्यको बुँदा नं. १(ख) मा शीर्षक १९।०१ का तयारी मैदा, पिँधेको अन्न र श्वेतसारहरू यस भागअन्तर्गत नपर्ने भनी लेखिएको छ । तर, यस द्रष्टव्यमा सुजी पनि यस भागअन्तर्गत नपर्ने भनी लेखिएको छैन ।
यही द्रष्टव्यको बुँदा नं. ३ मा लेखिएको छ:
शीर्षक ११.०३ को कुटेको अन्न र अन्नको पीठो (गोटस र मील) भन्नाले खाद्यान्न कुट्दा निम्न बमोजिमको अवस्थालाई जनाउँछ:
(क) ‘मकैको उत्पादनका हकमा २ एम.एम.को प्वाल भएको धातुको तारबाट बुनेको चाल्नोबाट ९५ प्रतिशत चालिनु पर्छ,
(ख) अरू अन्नको हकमा १.२५ एम.एम.को प्वाल भएको धातुको तारबाट बुनेको चाल्नोबाट ९५ प्रतिशत चालिनु पर्छ ।
मूअकर ऐन, २०५२ को अनुसूची १ मा शीर्षक ११.३ को उपशीर्षक ११०३.११.०० मा गहुँको आटालाई समावेश गरिएको छ । सुजी गहुँको आटाभित्र नै समावेश भएको कुरा तर्कसंगत रूपले यहाँ उल्लेख गरिएको छ ।
चलनचल्तीको भाषामा आटा भनिने वस्तु, मैदा र सुजी यी तिनै गहुँको पिसाइबाट उत्पादित पीठो हुन् । मैदा गहुँको आटा भए तापनि भाग ११ को द्रष्टव्यले यसलाई भाग १९ भित्र समावेश गरेको छ । तर, भाग ११ को सो द्रष्टव्यले सुजीबारे केही बोलेको छैन । भाग ११ को द्रष्टव्यको बुँदा नं. ३ मा ११.३ मा पर्न जुन परीक्षण विधि तोकेको छ त्यस अनुसार सुजीका दानाहरू १.२५ एम.एम.को प्वाल भएको धातुको तारबाट बुनेको चाल्नोबाट ९५ प्रतिशत मात्र हैन १०० प्रतिशत नै चालिन्छ । उपर्युक्त सबै कारणले कानूनले सुजीलाई पनि गहुँको आटाभित्र नै समावेश गरेको छ । भन्सार कार्यालयले पनि सुजी आयात हुँदा यस्को वर्गीकरण शीर्षक ११.३ को ११०३.११.०० मा नै गरी भन्सार शुल्क असूल गर्ने गरेको छ । भन्सारको लागि पनि सुजीको छुट्टै दरबन्दी छैन ।
लेखक वरिष्ठ चार्टर्ड एकान्टेन्ट हुन् ।
भूमि व्यवस्था मन्त्रालयले घरजग्गाको कारोबारका लागि भूमिबजार (ल्यान्ड मार्केट) ल्याउने र घरजग्गा किनबेच यसैमार्फत गर्नुपर्ने व्यवस्था गर्न गृहकार्य शुरू गरेको लामो समय भए पनि त्यसतर्फ कुनै प्रगति भएको छैन । सरकारले बजेट वक्तव्यमा समेत जग्गा दलालमार्फत मात्रै घरजग्गा विक्री गर्न पाइने व्यवस्था लागू गर्ने घोषणा गरे पनि त्यसलाई अघि बढाउन कुनै पनि काम भएको छैन । यसले गर्दा सरकारले ठूलो राजस्व गुमाइरहेको छ भने घरजग्गा विक्रीका गन्जागोल उस्तै रहेको छ ।
अहिले घरजग्गा किनबेचमा देखिएका विविध समस्यालाई सम्बोधन गर्न ल्यान्ड मार्केटको अवधारणमा नगई हुँदै हुँदैन । जति ढिला हुन्छ त्यति समस्या बढ्ने हुँदा सरकारले तत्कालै यसको कार्यान्वयनतर्फ पाइला चालिहाल्नुपर्ने देखिन्छ ।
विश्वका अत्यधिक देशमा घरजग्गाका विक्री ल्यान्ड मार्केट अर्थात् दलाल कम्पनीहरूमार्फत हुने गरेको पाइन्छ । घरजग्गा विक्रीको काम गर्ने दलालहरू सरकारी निकायमा दर्ता हुनुपर्ने र यसका लागि अनुमतिपत्र लिनुपर्ने हुन्छ । जसरी शेयरबजारमा कुनै व्यक्तिले सीधै शेयर किनबेच गर्न सक्दैन र दलालमार्फत नै गर्नुपर्छ घरजग्गाको कारोबार पनि त्यसैगरी दलाल कम्पनीमार्फत गर्नुपर्ने व्यवस्था धेरै देशमा रहेको छ । यसरी घरजग्गाको कारोबार सरकारी सिस्टममा सही रूपमा आउँछ ।
नेपालमा अहिले पनि धेरैजसो जग्गाको किनबेच दलालहरूमार्फत नै हुँदै आएको छ । तर, दलालको काम खरीदकर्ता र विक्रीकर्ताको बीचमा बसेर कुरा मिलाउन र केही कमिशन खानमा मात्रै सीमित छ । त्यसो हुँदा जग्गा बढी किनबेच हुने ठाउँमा प्रत्येक घर एक दलाल बनेको देखिन्छ । यस्ता दलालहरूको जिम्मेवारी र दायित्व कानूनी रूपमा केही पनि हुँदैन तर ठूलो परिमाणमा दलाली भाग खाइरहेको पाइन्छ । त्यस्तै जग्गाको मूल्यमा पनि यस्तै विसंगति छ । जग्गाको कारोबार करोड रुपैयाँमा भयो भने मालपोत कार्यालयमा ३०/४० लाखमात्र देखाइन्छ । बैंकिङ प्रयोजनका लागि अलग मूल्य देखाइन्छ भने राजस्वका लागि अर्कै मूल्य कायम गरिन्छ । यसो गर्दा सरकारले ठूलो राजस्व गुमाएको छ । कागजको मूल्य र कारोबारको मूल्य फरक पर्दा घरजग्गाको वास्तविक मूल्य कति हो भन्ने थाहा पाउन नै समस्या देखिएको छ ।
घरजग्गा किनबेचमा दलालले काम गरेको पाइन्छ । दलालले यसबाट आम्दानी गर्छ तर त्यसबापत उसले कर तिर्दैन । यो अनौपचारिक क्षेत्रको आम्दानी भएकाले त्यसै हराउने गरेको छ । केही जग्गा दलाल कम्पनी दर्ता भएर पनि सञ्चालनमा छन् । तर, सरकारले नै दलाली प्रक्रियाबाट किनबेचको व्यवस्था नगरिदिएकाले ल्यान्ड मार्केटको अवधारणाअनुसार काम हुन सकेको छैन ।
सरकारी मूल्यअनुसार मालपोत र पूँजीगत लाभकर लिइने हुँदा अहिलेको प्रणालीमा घरजग्गाको वास्तविक मूल्य कति हो भन्ने स्पष्ट हुँदैन । निर्माण सामग्री र अन्य खर्चको आधारमा घरको लागत मूल्य निक्लन्छ । तर, जग्गाको लागत मूल्य देखिँदैन । खरीदकर्ताले जति मूल्य तिर्छ त्यही उसको लागत मूल्य बन्छ । त्यसैले जग्गाको मूल्यमा वैज्ञानिकता छैन । दलालहरूबारे कानूनी व्यवस्था नहुँदा तथा तिनलाई नियमनको सही प्रणाली नहुँदा जग्गा किनबेच गर्नेहरू दलालबाट ठगिने गरेका छन् । नक्कली पुर्जा खडा गरी जग्गा बेच्ने, नक्कली जग्गाधनी बनेर अर्काको जग्गा बेचिदिनेजस्ता गलत कामकारबाही हुने गरेको छ । त्यस्तै कागजमा एक ठाउँमा जग्गा हुन्छ तर वास्तवमा त्यो जग्गा अर्कै ठाउँमा हुन्छ । कतिपय मानिसहरू यसरी झुक्किएका ठगिएका छन् । यस्ता थुप्रै विसंगति रहेका छन् । यदि घरजग्गाको कारोबार गर्ने दलालहरूलाई दर्ता हुनुपर्ने र दलालमार्फत आएका कामलाई मात्रै मालपोतले काम गरिदिने र त्यसैअनुसार दलाली कमिसन पाउने व्यवस्था मिलाउने हो भने धेरैजसो समस्याको समाधान हुने देखिन्छ । यस्ता दलालहरू सरकारी नियमनअन्तर्गत रहने भएकाले गलत काम गर्न कठिन हुने देखिन्छ ।
त्यसैले जग्गा खरीदविक्रीलाई व्यवस्थित गर्न ढिला भइसकेको छ । महालेखा परीक्षकको प्रतिवेदनले पनि यो व्यवस्था गर्न भनेको छ । अहिले घरजग्गा किनबेचमा देखिएका विविध समस्यालाई सम्बोधन गर्न ल्यान्ड मार्केटको अवधारणमा नगई हुँदै हुँदैन । जति ढिला हुन्छ त्यति समस्या बढ्ने हु“दा सरकारले तत्कालै यसको कार्यान्वयनतर्फ पाइला चालिहाल्नुपर्ने देखिन्छ ।
.jpg)
