सरकारले परीक्षा लिएर घरजग्गा दलालको काम गर्ने लाइसेन्स दिनुपर्छ : विनोद सुवेदीको लेख

नेपाल राष्ट्र बैंकले सन् २०११ मा निकालेको ‘रियल इस्टेट फाइनान्सिङ इन नेपाल’ नामक अध्ययन प्रतिवेदनमा घरजग्गा, अपार्टमेन्ट र भाडाको कारोबारलाई व्यवस्थित र प्रोत्साहन गर्न जरुरी रहेको अवगत गराएको थियो ।  उक्त रिपोर्टमै घरजग्गालाई व्यवस्थित ढंगले विकास गर्न, निगरानी गर्न र नियन्त्रण गर्न कानूनी प्रावधानको आवश्यकता औंल्याइएको छ । त्यस्तै घरजग्गामा मूल्य सूचकांकको व्यवस्था र विशेषज्ञता प्राप्त मोर्टगेज संस्थानहरू सञ्चालनको आवश्यकता देखाइएको छ ।  घरजग्गामा पनि स्वतन्त्र र विशेषज्ञता प्राप्त एसेट्स मेनेजमेन्ट, क्रेडिट रेटिङ र घरजग्गा व्यवसायलाई प्रतिभुतिकरण गर्न कानूनी अवधारणाको विकास गर्न जरुरी छ भन्ने कुरा आज भन्दा १० वर्ष अघिको अध्ययनले नै भनिसकेको कुरा हो । तर अध्ययन रिपोर्ट सार्वजनिक भएपछि घरजग्गा क्षेत्र दिनप्रतिदिन नियन्त्रणभन्दा बाहिर गइरहेको अनुभूति हुन्छ ।  समग्र घरजग्गा व्यवसायमा ठूलो सुधारको आवश्यकता रहेकोमा दुईमत छैन । घरजग्गा व्यवसायको एउटा महत्वपूर्ण हिस्सा रहेको घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङलाई अन्तरराष्ट्रिय स्तरको बनाइ कारोबारलाई सहज, छिटो र ब्रोकिङ व्यवसायलाई व्यवस्थित बनाउन यसमा संलग्न पक्षहरू र सरकारको अग्रसरता आवश्यक छ । सामान्य मान्छेदेखि विशिष्ट मान्छेसमेत प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्षरुपमा घरजग्गा एजेन्ट भएर काम गरीरहेका छन् । नेपाल रियल इस्टेट अर्गनाईजेशन (एनरियो)ले गरेको एक अध्यायनले काठमाडौं उपत्यकामा घरजग्गाको कारोबार गर्दा करीब ४८ प्रतिशतले एजेन्ट तथा एजेन्सीमार्फत काम गर्न चाहेको बताएका थिए । यस क्षेत्रलाई व्यवस्थित बनाउन सकेको खण्डमा क्रेता तथा विक्रेतको थप विश्वास जित्न सकिने, सरकारी अड्डा अदालतमा समेत घर जग्गा सम्बन्धी आइपर्ने जटिलता कम हुने र राजस्वमा समेत वृद्धि हुने अपेक्ष गरिएको छ ।    घरजग्गा ब्रोकिङ र यसमा देखिएका समस्याहरु  सामान्य मान्छेदेखि विशिष्ट मान्छेसमेत प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्षरुपमा घरजग्गा एजेन्ट भएर काम गरीरहेका छन् । यसरी ब्रोकिङ गर्न निश्चित मापदण्ड नहुँदा एकातिर व्यवसायीक ढंगले काम गर्ने एजेन्सिहरु मारमा परिरहेका छन् भने अर्कोतिर सरकारले पाउनुपर्ने अर्बौ रुपैयाँ कर पनि गुमीरहेको छ ।  कारोबार मूल्यभन्दा कम मूल्य देखाइ पास गर्न सकिने व्यवस्था भएको हुनाले सरकारी राजस्व त कम उठिरहेको छ नै, अर्कोतिर कारोबार भएको रकम बिक्रेताले फिर्ता गर्नु परेमा थैली रकममा उल्लेख भएको रकम मात्र फिर्ता गरे पुग्ने कानूनी व्यवस्था भएको हुँदा क्रेता झनै मारमा परिरहेका छन् ।  नेपाली घरजग्गा र भडाबजारमा सेवाशुल्कको सर्वमान्य मापदण्ड नै छैन । जसले जति सक्यो त्यति लिने चलन छ । अनावश्यक मूल्य वृद्धि गराएको छ ।  पूर्णरुपमा काम गरिरहेका अधिकांश व्यक्तिहरूमा पनि व्यवसायीक एजेन्टमा हुनुपर्ने आवश्यक कानूनी ज्ञान, बजारको जानकारी, काम गर्ने तरीका र बजार अध्यावधिक हुनुपर्छ भन्ने मान्यता नराखी काम भइरहेको छ । यसले घरजग्गा किनबेच र भाडामा लगाउने काममा संलग्न पक्षहरूले सास्ति पाइरहेका छन् ।   एजेन्सीहरुले काम गरेबापत सेवाशुल्क र कमिशन नै नपाएका पनि छन् । त्यस्तो अवस्थामा न्याय दिलाउने कुनै संस्था नै छैन । घरजग्गा एजेन्ट र एजेन्सीहरुले कारोबारमा गलत काम गरेभने कानूनी उपचारको लागि जाने र गुनासो गर्ने निकाय समेत छैन ।  नेपाली घरजग्गा र भडाबजारमा सेवाशुल्क (कमिशन) को सर्वमान्य मापदण्ड नै छैन । जसले जति सक्यो त्यति लिने चलन छ । यसले अनावश्यक मूल्य वृद्धि गराएको छ ।  घरजग्गा कारोबार तथा भाडा सम्बन्धी तथ्यांक सजिलै प्राप्त गर्न सकिदैन । यसले गर्दा घरजग्गा ब्रोकिङ व्यवसायमा खोजमुलक अनुसन्धान गर्न पनि सहज छैन ।  एजेन्टहरुले धनिले मागेको मूल्यभन्दा बढाएर भन्ने गरेका छन् । यसले क्रेताहरु अन्योलमा पर्ने र अनावश्यक मूल्य वृद्धिको हल्ला चल्ने गरेको छ । घर जग्गा कारोबार गर्नु पूर्व जाँच गर्नुपर्ने कानूनी पक्षहरु जस्तो मुद्धा छ/छैन, नक्सा जाँच, ढड्डा जाँच जस्ता सामान्य जानकारीका लागि पनि सम्बन्धित मालपोत कार्यालयमा सम्बन्धीत धनि नै उपस्थित हुनुपर्ने कारणले एउटा जानकारी लिन ब्रोकर एजेन्सी, घर जग्गा किन्ने र बेच्ने सबैजना मालपोतमै जानुपर्ने बाध्यता छ ।  मार्केट प्लेसको रुपमा आएका कयौं कम्पनीहरूका वेबसाइटहरूमा राखिएका घर जग्गाको आधिकारीकता र कानूनी पक्ष नबुझिकनै घरजग्गा धनी वा एजेन्ट र एजेन्सिहरूलाई बेच्न वा भाडामा लगाउन प्रचार गर्न दिइन्छ । साथै त्यसको आधिकारीकताको विषयमा बुझ्ने कुनै प्रक्रिया पनि तोकिएको छैन । बजारमा धनिले एउटै घरजग्गाको विक्री मूल्य फरक फरक दिने गरेका पनि छन् । त्यसमा पनि एजेन्टहरुले धनिले मागेको मूल्यभन्दा बढाएर भन्ने गरेका छन् । यसले क्रेताहरु अन्योलमा पर्ने र अनावश्यक मूल्य वृद्धिको हल्ला चल्ने गरेको छ । सरोकारवालाहरु (घरजग्गा ब्रोकर, घरजग्गा डेभलपर, इन्जिनियर, सरकार आदि) का बीच राम्रो सहकार्य हुन सकिरहेको छैन । घरजग्गा मूल्याङ्कन गर्ने वैज्ञानिक र भरपर्दो तरीका नहुँदा शहर बजारमा मूल्य आवश्यकताभन्दा बढी र गाउँतिर मूल्य नै छैन भन्ने गुनासो रहेको छ ।  एउटै जग्गाको मालपोत कार्यालयको मूल्य, चलनचल्तिको मूल्य, अदालति मूल्य र बैंकले निकाल्ने मूल्य निकायअनुसार फरक फरक छ । घरजग्गाको सरकारी मूल्य एकातिर छ भने कारोबार मूल्य अर्कोतिर भएकाले बजार मूल्य अनियत्रित छ । घरजग्गा मूल्याङ्कन गर्ने वैज्ञानिक र भरपर्दो तरीका नहुँदा शहर बजारमा मूल्य आवश्यकताभन्दा बढी र गाउँतिर घर जग्गाको मूल्य नै छैन भन्ने गुनासो आम मानिसको रहेको छ ।  सरकारले लाभ कर र रजिष्ट्रेशन कर अत्याधिक राखेका कारणले थैली रकम कम राखी पास गर्ने चलन बढेको छ । अत्यधिक करले घरजग्गाको मूल्य अनावश्यक रुपमा बढ्न सहयोग गरिरहेको छ ।  समाधानका उपायहरू घरजग्गा र घर भडामा ब्रोकिङ गर्न एजेन्ट तथा एजेन्सिहरूले निश्चित मापदण्ड पूरा गर्नुपर्ने कानूनी व्यवस्था हुन अति नै आवश्यक छ । (मापदण्डः पूँजी, प्रविधिकहरू, कार्यालय उपकरणहरू आदि को मात्रा अनिवार्य गर्न सकिने) । यसले सबै एजेन्ट र एजेन्सिहरु करको दायरामा ल्याउन मदत गर्नेछ ।  घरजग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्य हटाइ डेटा बेसको आधारमा वैज्ञानिक मूल्य निर्धारण गरेमा थैली रकम कारोबार मूल्य अनुसारकै हुने, राजस्वमा वृद्धि हुने र मुद्धा मामिलामा फैसला गर्न सहज हुने छ । सबै प्रकारका घरजग्गा कारोबारलाई अनिवार्यरुपमा एजेन्ट वा एजेन्सिको माध्यमबाट गर्नुपर्ने कानूनी प्रावधान गर्ने र थैली रकम कारोबार रकम अनुसारको भएको प्रमाणिकरण एजेन्सिबाट गराउने । साथै घरजग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्य हटाइ डेटा बेसको आधारमा वैज्ञानिक मूल्य निर्धारण गर्ने प्रणाली विकास गरेमा थैली रकम कारोबार मूल्य अनुसारकै हुने, राजस्वमा वृद्धि हुने र मुद्धा मामिलामा फैसला गर्न सहज हुने छ ।  घरजग्गा र भाडामा ब्रोकिङ गर्न अनिर्वाय तालिम लिनुपर्ने र परीक्षामा सामेल भइ पास भएकालाई मात्रै काम गर्ने अनुमतिपत्र सरकारले दिने व्यवस्था गरेमा घरजग्गा र भाडा ब्रोकिङमा व्यवसायीकता आउने र अनुमतिपत्र प्रदान गरेबापत सरकारी राजस्वमा पनि वृद्धि हुने छ ।  घरजग्गा र भाडामा भएका कार्यलाई सुपरिवेक्षण गर्न छुट्टै नियमनकारी निकायको व्यवस्था गर्नुपर्ने देखिन्छ । यस्तो निकायले ब्रोकिङ व्यवसायमा आएका समस्यालाई सामाधान गर्ने, यस व्यवसायलाई व्यवस्थित र थप वैज्ञानिक बनाउन निरन्तर लागिपर्नु पर्छ । सबै घरजग्गा र भाडा कारोबार ब्रोकरका माध्यमबाट गर्नुपर्ने अनिवार्य गरे पश्चात न्यूनतम कमिसन प्रतिसत  सर्बमान्य हुनेगरी तोक्नुपर्छ । साथै प्रत्येक कारोबारमा नियमनकारी निकायले लिने सेवाशुल्क पनि जोडेर लिन सकिन्छ ।   एउटै प्रोपर्टीको फरक फरक मूल्य हटाउन, कमिसन बाँडफाँडमा सहजता ल्याउन र आधिकारीक एजेन्ट तथा एजेन्सिबाट मात्र कारोबार गर्न नेपाल स्टक एक्स्चेन्जको जस्तै अवधारणमा घरजग्गा मल्टि लिस्टिङ सिस्टमको प्रयोग गर्नुपर्ने देखिन्छ । घरजग्गा किनबेच गर्ने प्रक्रियामा जाँच गर्नुपर्ने आधारभूत आवश्यकताका जानकारीहरू ब्रोकर एजेन्सिहरुकै माध्यमबाट हेर्न मिल्ने व्यवस्था गर्नुपर्ने देखिन्छ । यसले मालपोत तथा नापी कार्यालयमा सामान्य जानकारीका लागि अनावश्यक भीड कम हुने छ ।  अनलाइन मार्केट प्लेसको रुपमा काम गर्न सम्बन्धीत निकायबाट स्वीकृति लिएर मात्र काम गर्न पाउने व्यवस्था गर्ने र त्यस्तो मार्केटमा विक्री तथा भाडामा राखेका घरहरूको आधिकारीकता अनिवार्य प्रमाणिकरण गर्नुपर्ने व्यवस्थ गर्नुपर्छ ।  एउटै प्रोपर्टीको फरक फरक मूल्य हटाउन, कमिसन बाँडफाँडमा सहजता ल्याउन र आधिकारीक एजेन्ट तथा एजेन्सिका माध्यमबाट मात्र कारोबार गर्न नेपाल स्टक एक्स्चेन्जको जस्तो अवधारणमा घरजग्गामा मल्टि लिस्टिङ सिस्टम (एमएलएस)को प्रयोग अनिवार्य गर्नुपर्ने देखिन्छ । डेभलपरले बनाएका हाउजिङ विक्री गर्ने ब्रोकरको निर्धारण पनि हाउजिङ बनाउन स्विकृत लिंदाकै अवस्थामा गर्नुपर्ने देखिन्छ ।  रजिष्ट्रेशन शुल्क घटाइ कारोबार रकम नै थैली रकम गराउन प्रोत्साहित गर्दा समग्रमा राजस्व रकममासमेत वृद्धि हुने छ । साथै घरजग्गाको अनावश्यक मूल्य वृद्धि हुन नदिन सहयोग पुग्ने छ ।  तसर्थ घर जग्गा र भाडा ब्रोकिङ व्यवसायलाई व्यवस्थित गर्न सकेको खण्डमा क्रेता र विक्रेतालाई कारोबारमा सहजता, ब्रोकर व्यवसायीहरु अनुसासित, उतरदायी र पारदर्शी हुनुका साथै सरकारलाई कानूनी झन्झटबाट राहत र राजस्वमा समेत वृद्धि हुने अपेक्षा छ । घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ व्यवसायको वैज्ञानिक व्यवस्थापनका लागि यो व्यवसायमा अल्पकालिन तथा दीर्घकालिन सुधार गर्नुपर्ने देखिन्छ । त्यस्तै घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ व्यवसायको वैज्ञानिक व्यवस्थापनका लागि घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ व्यवसायमा अल्पकालिन तथा दीर्घकालिन सुधार गर्नुपर्ने देखिन्छ । यसले बढ्दै गइरहेको शहरी विकास, त्यस संगै वृद्धि भइरहेको घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार र त्यसमा संलग्न विभिन्न सरोकारवाला पक्षहरुमध्ये तल्लो तहमा शसक्त बन्दै गएको घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ एजेन्ट तथा एजेन्सिहरूलाई व्यवस्थित, वैज्ञानिक, पारदर्शी र व्यवसायीक बनाउन सहयोग गर्नेछ ।  घरजग्गा तथा भाडा ब्रोकिङ एजेन्ट तथा एजेन्सिहरु, अनलाइनमार्केट प्लेसहरु, क्रेता तथा विक्रेताहरु, सरकार र हाउजिङ व्यवसायीहरू यसबाट लाभान्वित हुने देखिन्छन् । यसको कार्यान्वयन राजस्व परामर्श समिति तथा भूमि सुधार मन्त्रालयले गर्न सक्छ । आवश्यक नीति र लागू गर्न सकिने समय सीमा घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार गर्न अनुमतिपत्र जारी गर्ने  कारोबारमा संलग्न निश्चित संख्याका एजेन्सिहरूलाई इजाजतपत्र प्राप्त गर्ने र एजेन्टहरुलाई भने एजेन्सि मातहतमा काम गर्नेगरी मापदण्ड तोक्ने, मार्केट प्लेसको रुपमा काम गर्ने सबै अनलाइन पोर्टलहरुले अनिवार्य स्वीकृति लिनुपर्ने र लिस्टिङ गर्दा सम्पूर्ण प्रक्रिया पुरा गर्नुपर्ने मापदण्ड राख्न सकिन्छ । यसलाई सरकारले १ वर्षभित्र लागू गर्न सक्छ । विश्वविद्यालयमा घरजग्गा ब्रोकङ सम्बन्धि विषयहरु समाहित गर्नुपर्ने देखिन्छ । तत्काल निजी संस्थाहरूलाई तालिमको व्यवस्था मिलाउन स्विकृति दिन सकिन्छ । घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार ब्रोकर मार्फत मात्र गर्ने घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार अनिवार्य आधिकारीक ऐजेन्ट तथा एजेन्सिमार्फत गर्नेगरी गरेको घोषणा पूर्णरुपमा कार्यान्वयनमा ल्याउने ।  घरजग्गामा मूल्य इन्डेक्स लागू गर्ने नेपाल राष्ट्र बैंकले ल्याउने भनेको घरजग्गाको मूल्य इन्डेक्स कार्यान्वयनमा ल्याउने । यस्तो इन्डेक्स नियमनकारी निकायले नै मालपोत कार्यालय, एजेन्सिहरू लगायतको सहकार्यमा तयार गर्ने गरी अगाडि बढाउने । यो व्यवस्था पनि १ वर्षभित्र लागू गर्न सकिन्छ ।  एजेन्टहरुले अनिवर्य तालिम लिनु पर्ने विश्वविद्यालयमा घरजग्गा ब्रोकङ सम्बन्धि विषयहरु समाहित गर्नुपर्ने देखिन्छ । तत्काल निजी संस्थाहरूलाई तालिमको व्यवस्था मिलाउन स्विकृति दिन सकिन्छ । यसलाई पनि सरकारले १ वर्षभित्र लागू गर्न सक्छ । तर विश्वविद्यालयमा समाहित गर्ने विषयहरूको समयावधि भने २ वर्षभन्दा बढी हुनुपर्छ । घरजग्गा र भाडाका सम्पूर्ण कारोबारलाई एजेन्ट तथा एजेन्सिमार्फत गर्न अनिवार्य गरे पश्चात उनीरुले पाउने कमिशनको प्रतिशत अत्यन्त न्यून निर्धारण गरेर सर्वमान्य हुने व्यवस्था गर्ने । नियमनकारी निकायको स्थापना  एजेन्ट र एजेन्सिहरूको गतिविधिलाई व्यवस्थित गर्न, विकास गर्न र घरजग्गा कारोबार सहज बनाउन छुट्टै नियमनकारी संस्थाको स्थापना गर्ने । यस्तो संस्थाको स्थापना र संचालनमा निजी क्षेत्रको संलग्नतालाई पनि सुनिश्चित गर्ने । यस्तो व्यवस्था २ वर्षभित्र लागू गर्ने । सर्बमान्य कमिशनको निर्धारण घरजग्गा र भाडाका सम्पूर्ण कारोबारलाई एजेन्ट तथा एजेन्सिमार्फत गर्न अनिवार्य गरे पश्चात एजेन्ट तथा एजेन्सिहरुले पाउने कमिशनको प्रतिशत अत्यन्त न्यून निर्धारण गर्ने र यस्तो कमिशन सर्वमान्य हुने व्यवस्था गर्ने । एजेन्ट र एजेन्सिले लिने कमिशनवापत सरकारलाई बुझाउनुपर्ने हालको करको दायरा घटाउने । यसलाई पनि सरकारले १ वर्षभित्र लागू गर्ने । एजेन्ट तथा एजेन्सिहरूको मालपोत र नापीमा पहुँच घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार गर्दा आवश्यक पर्ने आधारभूत जानकारी लिन अनुमतिपत्र प्राप्त एजेन्ट तथा एजेन्सिहरूलाई मालपोत र नापी कार्यालयको अनलाईनमा पहुँचको व्यवस्था मिलाउने । जस्तो अहिले भूसेवा केन्द्रको स्वीकृति लिएर लेखापढी व्यवसायीले अनलाइन प्रणालीमा पहुँच पाएका छन् । यसलाई २ वर्षभित्र लागू गर्ने । मल्टि लिस्टिङ प्रणलीको अभ्यास शुरू गर्ने     घरजग्गा तथा भाडाको कारोबार छिटो र सहज बनाउन, मूल्य भिन्नतालाई हटाउन साथै घरजग्गा र भाडा व्यवसायलाई स्टक एक्स्चेन्जको स्वरुपमा मल्टि लिस्टिङ प्रणाली लागू गरी कार्य गर्ने । यस प्रणालीको शुरुवातले सरकारी राजस्वमा समेत वृद्धि गर्नेछ ।  पुनश्चः ब्रोकिङ व्यवसाय सम्बन्धी नीति तथा कार्यक्रम तयार गर्दा अनुसन्धानमुलक सामाग्रीका साथ विभिन्न विषयहरुमा बृहत छलफल हुन जरुरी छ । लेखक सुवेदी नेपाल रियल इस्टेट अर्गनाइजेशन (एनरियो) का महासचिव हुन् ।