च्याङ्ग्राको मूल्य बढ्यो, विकल्पमा स्थानीय खसीबोका

सामान्य स्तरमा फर्किएला घरजग्गाको मूल्य ? यस्ता छन् विश्व बजारका सम्भावना

काठमाडौं । गएको वर्ष घरका क्रेता र घर किन्ने आशामा बसेकाहरुका लागि अनपेक्षित रह्यो । ब्याजदर ऐतिहासिक न्यून स्तरमा रहेपछि बोलकबोलको युद्ध छेडियो, मूल्य बढ्यो । अब यस वर्ष घरजग्गा बजार कतातिर जान्छ होला भन्ने कौतुहलना धेरैको मनमा छ । केही अर्थशास्त्री र घरजग्गा बजारका धुरन्धरहरुले यस वर्षको अवस्थाबारे विविध अड्कलबाजी र प्रक्षेपण गरेका छन् । यी मध्ये केही निम्नानुसार छन्ः  ब्याजदर बढ्नेछ  अमेरिकी केन्द्रीय बैंक फेडरल रिजर्भले यस वर्ष आक्रामक रुपमा ब्याजदर बढाउने देखिएको छ । अहिले बजारको ध्यान फेडले ब्याजदर वृद्धिको समयतालिका कहिले स्पष्ट पार्ला भन्नेतिर भएकोले मोर्टगेज दर थप क्रमिक रुपमा बढिरहेको नर्डवालेटमा घर तथा मोर्टगेज विज्ञ होल्डेन लिविस भन्छन् ।  सन् २०१० को दशकमा ३० वर्षे मोर्टगेज औसत ४ दशमलव शून्य ९ प्रतिशत थियो । सन् १९८० को दशकमा यो १२ दशमलव ७१ प्रतिशत थियो । तर दुबै कालमा घरजग्गा बजार सुस्ताएन । मानिसहरुले पर्याप्त मात्रामा घरहरु किनेको लिविसको भनाइ छ । यस वर्ष ३० वर्षे मोर्टगेजको स्थिर दर ३ दशमलव ६५ प्रतिशत देखि ३ दशमलव ८५ प्रतिशतको बीचमा भएको बैंकरेटेजका प्रमुख वित्तीय विश्लेषक ग्रेग म्याकब्राइड भन्छन् । १५ वर्षे स्थिर दर पनि २ दशमलव ८ प्रतिशतदेखि ३ प्रतिशतको बीचमा छ । ब्याजदर बढाउने अधिकांश निर्णय जनवरीमै भइसकेको छ । आगामी हप्तामा यस्तो कदम कम चालिने म्याकब्राइड बताउँछन् ।  विगत केही महीनायता दर बढेर सन् २०२० को मार्चयताकै उच्च स्तरमा उक्लिएको छ । फेडले ऋणपत्र खरिद कार्यक्रम घटाउन लागेको छ । यस्तोमा मार्चमा ब्याजदर बढ्ने सम्भावना झनै बढेको छ । मोर्टगेज साप्ताहिक रुपमा घटबढ भइरहन्छ । ‘सन् २०२२ का हप्ताहरु घट्ने भन्दा बढ्ने धेरै हुन्छ भने सोच्दा हुन्छ,’ ब्राउन ह्यारिस स्टेभन्समा प्रमुख अर्थशास्त्री ग्रेगरी हेम भन्छन् ।  फेडले प्रत्यक्ष रुपमा मोर्टगेज दर नियन्त्रण गर्दैन । सगम्रमा फेडले नीति कसिलो बनाएपछि अल्पकालीन फेड फन्डको दर बढ्छ अनि यसले मोर्टगेज दर बढाउँछ । यस वर्षको चौथो त्रैमाससम्ममा ३० वर्षे मोर्टगेजको औसत स्थीर दर ३ दशमशलव ८ प्रतिशतसम्म पुग्न सक्ने नेशनल एशोसियशन अफ रियल्टर्समा प्रमुख अर्थशास्त्री लरेन्स युन भन्छन् ।  घरजग्गाको मूल्य सामान्य स्तरमा फर्किन सक्छ अहिले घरजग्गा बजारमा इन्भेन्टरी कीर्तिमानी न्यून स्तरमा छ । यसका कारण पनि विक्री संख्या घटेपनि मूल्य नयाँ उचाईमा उक्लिएको छ भन्छन् हेम । ‘बिल्डरहरुले आपूर्तिको समस्या समाधान हुन सघाउने गरी नयाँ घरहरु बनाउन नसक्ने भएकोले आगामी केही महीनामै यसमा परिवर्तन आउँछ भन्ने अपेक्षा म गर्दिन’, उनी भन्छन् । एक वर्ष अघिको तुलनामा घरको मूल्य दोहोरो अंक प्रतिशत उच्च रहेको छ । मोर्टगेज दर बढिरहेको र केही घर क्रेताहरुले घरमा लगानी गर्न नसक्ने अवस्थामा पुगेकोले घरको मूल्य सामान्य स्तरमा फर्किन्छ भन्छन् युन । निकट भविष्यमा बोलकबोलको युद्ध छेडिन्छ  ६० देखि ९० दिनमा म्याद गुज्रिने ब्याजदर छिटै परिपक्व हुनेछ । यसले क्रेताहरुलाई के प्रभाव पार्छ त ? फेडले अर्को पटक ब्याजदर बढाउनु अघि नै न्यून ब्याजदरमा घर पाइने आशामा क्रेताहरुले हतारिएर सम्पत्तिमा आवश्यक भन्दा बढी रकम बोलकबोल गरिरहेका छन् । ‘यसले धमाधम बोलकबोल युद्धको उन्माद सृजना गरिरहेको छ,’ रियल इस्टेट ल फर्म रोमर डेबास एलएलपीका व्यवस्थापन साझेदार पियरे डेबास भन्छन् । क्रेताहरुको लागि भने बजारमा छिर्न कठिन नै हुनेछ  अधिकांश क्षेत्रमा इन्भेन्टरीको चरम अभाव भएकोले क्रेताहरुसँग सीमित विकल्प हुने पेशाकर्मीहरु बताउँछन् । ‘मूल्य निरन्तर बढ्नेछ, उच्च मोर्टगेज दरसँग मिलेर यसले केही क्रेताहरुलाई बजारबाट बाहिर धकेल्नेछ’, हेम बताउँछन् । विक्रेताहरुको लागि बजार निरन्तर बलियो रहनेछ । अर्थात् कसैले घरलाई विक्रीका लगि सूचिकृत गर्ने सोचमा छन् भने यो अहिले जस्तो राम्रो समय कहिले हुनेछैन ।  यो वर्ष पनि ताकत जति मुख्यतः क्रेताको हातमै रहने अमेरिकी अनलाइन रियल इस्टेट बजार जिलोका अर्थशास्त्री निकोल बाचुड बताउँछन् । वर्षको शुरुका महीनाहरुमा मासिक वृद्धिदर तीव्र दरमा बढ्ने हामीले देखिरहेका छौं, तर मूल्य वृद्धि सन् २०२१ जत्तिकै छिटो छिटो बढ्छन् भन्ने अपेक्षा चाँहि हामीले गरेका छैनौं,’ बाचुड बताउँछन् । जिलोको तथ्यांकअनुसार सन् २०२१ मा घरको मूल्य १९ दशमलव ६ प्रतिशतले बढेको थियो । यस वर्ष यो दर १६ दशमलव ४ प्रतिशत रहने प्रक्षेपण गरिएको छ । वाइल्डकार्डको सम्भावना   सबैभन्दा ठूलो वाइल्डकार्ड घरबाटै काम गर्ने स्थायी नीति वा रोजगारीको हाइब्रिड मोडल हुन सक्छ । थप घर परिवारहरुले जागिर खाने स्थानबाट टाढा घर किन्ने इच्छा देखाउने भएकोले आवासीय स्थानको विकल्पमा परिवर्तन आउन सक्ने अनि घरको मूल्य शहरका केन्द्र भागमा रहेका स्थानको तुलनामा साना शहर वा एक्सर्ब निकै धेरै बढ्छ भन्छन् युन । एजेन्सीको सहयोगमा