पुस ४, काठमाडौं। घरजग्गाको मूल्यमा भएको अस्वभाविक वृद्धिले विकास निर्माणका आयोजनादेखि उद्योग धन्दासम्म प्रभावित भएका छन्।
विकास निर्माणका आयोजनामा जग्गाको मूल्यलाई लिएर मुआब्जा विवाद आउँदा निर्माण कार्यमा ढिलाई भइरहेको छ। आयोजना निर्माणमा भएको ढिलाईले तत्काल आयोजनाको मात्रै लागत बढेको देखिएपनि अन्तत : त्यसको असर समग्र मुलुकको विकासमानै पर्ने विज्ञहरुको भनाइ छ।
सरकारले शेयर बजार अत्याधिक बढ्दा होस या बैंकको ब्याजदर बढ्दा होस। जोखिम महसुस गरेर नै यसमा हस्तक्षेप गरेको थियो। तर घरजग्गाको मूल्य वृद्धिले समग्र अर्थतन्त्रमा कस्तो प्रभाव पार्न सक्छ भन्ने कुराको अध्ययन भने सम्बन्धित निकायले अहिलेसम्म गर्न सकेको देखिदैन।
अहिले जग्गाको मूल्य बढ्दा विकास निर्माणका काम देखि कृषि र औद्योगिकरणमै समस्या आइसकेको छ। यस्तै अवस्था रहिरहने हो भने अवको ४/५ वर्षपछि नेपालमा जग्गा किनेर उद्योग खोल्न नसकिने नेपाल उद्योग परीसंघका अध्यक्ष विष्णु अग्रवालले बताए।
‘अहिले पनि पायक पर्ने ठाउँहरु वीरगंज भन्नुस या विराटनगर भन्नु कुनैपनि ठाउँमा जग्गाको मूल्य स्वभाविक छैन’, अग्रवालले भने, ‘यहि रफ्तारमा मूल्य वृद्धि भइरहने हो भने अवको ४/५ वर्षपछि नेपालमा कसैले पनि जग्गा किनेर उद्योग धन्दा खोल्न सक्दैनन्।’
सरकारले औद्योगिक पार्कहरु बनाएर उद्योगीलाई लिजमा दिएमात्रै उद्योग चलाउन सम्भव हुने पनि उनको भनाइ छ। ‘उद्योगीले त आफ्नो पूँजी नयाँ प्रविधिमा लगाउने हो, तालिममा लगाउने हो र मेसिनरीमा लगाउने हो।’ उनले भने, ‘जव उद्योग खोल्ने आधा लगानी जग्गा किन्नमै जान्छ भने त्यो उद्योगले कसरि विदेशी उत्पादनसँग प्रतिस्पर्धा गर्न सक्छ ?’
विद्युत् प्राधिकरणका आयोजनाहरुमा पनि जग्गा विवादकै कारण ढिलाई
विद्युत् उत्पादन, प्रशारण र वितरणका लागि ठूलो परिमाणमा जग्गा अधिग्रहण गर्ने सरकारी निकाय नेपाल विद्युत् प्राधिकरणका धेरैजसो आयोजनाहरु पनि मुख्यत : जग्गा सम्बन्धि विवादकै कारण समयमै सम्पन्न हुन नसकेको प्राधिकरणका कार्यकारी निर्देशक कुलमान घिसिङले बताए।
‘जग्गाको मूल्यमा चित्त नबुझाएर कोही स्थानीयहरु फिल्डमा गएर विरोध गर्छन्, कोही स्थानीयहरु अदालतमा जान्छन्न’, घिसिङले आर्थिक अभियानलाई भने, ‘विवाद मिलाउनकै लागि ४/५ वर्ष समय बित्छ। त्यसपछि कुनैपनि आयोजना नत तोकिएको समयमानै आउन सक्छ, नत तोकिएको लागतमानै सम्पन्न हुन्छन्।’
निजी क्षेत्रबाट प्रवर्द्धित आयोजनामापनि जग्गा विवादले अत्याधिक लागत बढ्ने गरेको स्वतन्त्र ऊर्जा उत्पादकहरुको संस्था (इप्पान) का अध्यक्ष कृष्णप्रसाद आचार्यले बताए।
‘विकास निर्माणका काम भनेपछि जति मुअब्जा मागेपनि दिनुपर्छ भन्ने भावना स्थानीयमा देखिन्छ। यसले आगामी दिनमा कुनै निर्माणका कामै गर्न नसकिने अवस्था आउन सक्छ’, आचार्यले भने।
मूल्य नियन्त्रणमा सरकार गम्भिर नभए ५ वर्षपछि समस्यानै समस्या
जग्गाको कृतिम कारोबार गरेर मूल्य वृद्धि गर्दा अहिले कुनैपनि विकास निर्माणका काम गर्नै नसकिने अवस्था आईसकेको जग्गा प्रशासनका जानकार बासुदेव हुमागाईले बताए।
बैंकिङ क्षेत्रमा सरकारले ब्याजदर तोकेर हस्तक्षेप गर्न सक्छ भने; औद्योगिकरण, कृषि र विकास निर्माणमै अवरोध आउने अवस्था आउँदा घरजग्गाको मूल्यमा पनि कुनै न कुनै किसिमको हस्तक्षेप गर्नुपर्ने उनले बताए।
‘जग्गाको मूल्य अत्याधिक वृद्धि भइरहेको छ। सरकारले चाह्यो भने यसलाई रोक्न सक्छ’, उनले भने, ‘तर सरकारले यो क्षेत्रलाई नियमन गर्ने सोचनै बनाउन सकेको छैन।’
भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका पूर्व कर्मचारी समेत रहेका हुमागाईंले अहिले सरकारले मूल्य नियन्त्रणका काम गरेन भने अवको ५ वर्षपछि नेपालको सबै अर्थतन्त्रनै घरजग्गामा सीमित हुने चिन्ता व्यक्त गरे। यसो भयो भने यसले विकराल रुप लिन सक्ने भएकाले समयमै सरकारले हस्तक्षेप गर्नुपर्ने उनको सुझाव छ।
किन आकासियो घरजग्गाको मूल्य ?
नेपालमा घरजग्गाको मूल्य आकासिनुमा मुख्यत: तीन ओटा कारण रहेको जग्गा प्रशासनका जानकारहरु बताउँछन्।
अभियानको सम्पर्कमा आएका अधिकांस विज्ञहरुका अनुसार घरजग्गा व्यवसायीले आफ्नो नाफाका लागि जति पनि मूल्य तोकेर किनबेच गर्नु, सरकारले पनि राजस्वको लोभमा जति थैली अंक राखे पनि आँखा चिम्लेर स्वीकार गर्नु र प्रत्यक्ष/अप्रत्यक्ष रुपमा घरजग्गामा कालोधनको प्रयोग हुनुनै घरजग्गाको मूल्य अस्वभाविक रुपमा वृद्धि हुनुका मुख्य कारण हुन्।
पछिल्लो समय संघीयता कार्यान्वयनमा आएसँगै घरजग्गाको न्युनतम मूल्य तोक्ने अधिकार स्थानीय तहलाई दिदा यसले पनि घरजग्गाको मूल्य बढाउन ठूलो भूमिका खेलेको उनीहरुको भनाइ छ।
यसरि नियन्त्रण गर्न सकिन्छ घरजग्गाको मूल्य
अहिले सरकारले तोकेको न्युनतम मूल्याङ्कनलाई आधार मूल्य मानेर शहरी क्षेत्रमा भए अधिकतम ४/५ गुणा र ग्रामिण क्षेत्रमा भए अधिकतम २/३ गुणा भन्दा बढी थैली अंक समेत राख्न नपाउने नियम लगाइदिने हो भने यसको मूल्य नियन्त्रण गर्न सकिने विज्ञहरुको सुझाव छ।
अहिले भने शहरी क्षेत्रमा मालपोत मूल्याङ्कन भन्दा १०/१२ गुणाभन्दा बढी र ग्रामिण इलकाका बजार क्षेत्रमा समेत ५/६ गुणा बढी थैली अंक राखेर किनबेच हुने गरेको छ। थैली अंकको सीमा तोक्दा भने स्थानीय तहले गरेको न्युनतम मूल्याङ्कनलाई आधार नमानेर मालपोत कार्यालयले गरेकै मूल्याङ्कनलाई आधार मान्नुपर्ने पनि उनीहरुको राय छ।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाले कर्जा प्रवाह गर्दा न्युनतम मूल्याङ्कनमा २०/२५ प्रतिशत नबढ्नेगरि धितो मूल्याङ्कन गरिदिने हो भने पनि मूल्यलाई नियन्त्रणमा राख्न सकिने उनीहरुको धारणा छ।
मालपोत ऐन संशोधन गरे मूल्याङ्कन घटाउन सकिन्छ
मालपोत ऐन २०३४ ले घरजग्गाको न्युनतम मूल्याङ्कन तोकेपनि थैली अंकको सीमा नतोकेका कारण खरीदकर्ताले तोकेको जतिसुकै थैली अंक भएपनि स्वीकार गर्नुपर्ने बाध्यता रहेको मालपोत कार्यालय सिन्धुपाल्चोकका प्रमुख चण्डीप्रसाद कोइरालाले बताए। बाढीपहिरो लगायतकाका कारणले क्षति पुगेका ठाउँमा मूल्याङ्कन घटाउँदा राम्रो हुने भएपनि मालपोत ऐनमा घटाउने सुविधा नरहेको उनको भनाइ छ।
यसका लागि सरकारले मालपोत ऐन संशोधन गरेर न्युनतम मूल्याङ्कन घटाउन सकिने र थैली अंकको सीमा पनि तोक्न सकिने लगायतका व्यवस्था गरेमा मूल्य नियन्त्रण गर्न सकिने कोइरालाको विश्वास छ।