फागुन २४, काठमाडौं । नेपालमा घरजग्गाको मूल्य कुनैपनि हिसावले वैज्ञानिक छैन । यसमा गरिने लगानी र उत्पादकत्व हेर्दा लगानीको १ होइन, आधा प्रतिशत पनि ब्याज असुल हुँदैन ।
यो भनाई नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघ (एनएलएचडीए) का अध्यक्ष इच्छाबहादुर वाग्लेको हो ।उनले ३ दशकभन्दा लामो समय घरजग्गा क्षेत्रमै विताएका छन् । सबै आरोह र अवरोह देखेका वाग्लेको भनाईमा अहिले जग्गाको मूल्य वृद्धि हेर्दा देशै सिद्धिन्छ की जस्तो अवस्था छ । काठमाडौंमा कुनै पनि कुनामा प्रतिआना २०/२५ लाख घटिमा जग्गा हेर्न पाइन्न ।
पछिल्लो १ वर्षको अवधिमा बढेको मूल्यमा जग्गा किन्ने लाखौ लगानीकर्ता यतिबेला डिप्रेशनमा पुगेका छन् । २० लाख आनामा किनेको जग्गा २० लाखमै बेच्छु भन्दा पनि विक्री हुँदैन । उता बैंकको ब्याज बढेको बढ्यै छ ।
कोरोनामा सबै पेशा व्यवसाय छोडेर घरजग्गामा आएका नयाँ व्यक्ति/कम्पनीका कारण घरजग्गाको मूल्य दोब्बर भइ सामान्य मान्छेले किन्न नसक्ने अवस्था भएपछि अहिलेको अवस्था आएको जानकारहरू बताउँछन् ।
जग्गा किन्ने व्यक्तिले पाइलै पिच्छे दलालको सामना गर्नुपर्छ ।
अहिले घरजग्गा व्यवसायी कति प्रताडित छन् भन्ने कुरा त २०,३०,४० प्रतिशत डाउन पेमेन्ट लिएर किस्ताबन्दीमा जग्गा दिने विज्ञापनले पनि देखाइसकेको छ । पछिल्लो १/२ वर्ष यता ऋणमा जग्गा किनेका व्यक्तिहरू यतिबेला डिप्रेशनमा रहेको व्यवासयीहरू नै बताउँछन् ।
१० कारण जसले घरजग्गाको मूल्य छोइ नसक्नु भयो :
१. पाइलै पिच्छे दलाल, मनलाग्दी कमिशन
घरजग्गा किनबेच गर्दा दलाल बिना किन्नु वा बेच्नु असम्भव जस्तै भइसकेको छ । जग्गा किन्ने व्यक्तिले पाइलै पिच्छे दलालको सामना गर्नुपर्छ । हरेक पाइलामा भेटिने दलाल र उनीहरूले तोकेको मनलाग्दी कमिशनका कारण घरजग्गाको मूल्य भने अस्वभाविक रुपमा बढेको यस क्षेत्रका जानकाहरू बताउँछन् ।
कम्पनी खोलेर सरकारलाई कर तिर्ने कम्पनीले केहि सुहाँउदो कमिशन लिने गरेको भएपनि व्यक्ति विशेषबाट हुने किनबेचमा भने मनपरी कमिशन लिने गरेको पाइन्छ ।
गत महीना मात्रै कीर्तिपुरमा बेचिएको एउटा ६ करोड रुपैयाँको प्रोपर्टीमा १ करोड रुपैयाँ कमिशन लिएको कुरा बाहिरिएको थियो । एउटा जग्गा किन्न र बेच्न ४/५ तहमा दलाली हुने र हरेक तहमा कमिशन बाड्दा जग्गाको मूल्य आकाशिएको जानकारहरू बताउँछन् ।
प्रक्रिया पुर्याएर काम गर्दा दर्जनौ सरकारी निकायमा घूस खावाउनु परेपछि संस्थागत लगानीकर्ताहरूसमेत व्यक्तिगत तवरबाट काम गर्न अघि सरे ।
२. कित्ताकाटमा रोक र घूसखोरी
कित्ताकाटमा रोक लगाएका कारण यसले जग्गाको लागत बढाएको र सहज रुपमा जग्गाको उपलब्धता घटाएका कारण जग्गाको मूल्य आकाशिएको जानकारहरू बताउँछन् ।
प्रक्रिया पुर्याएर काम गर्दा दर्जनौ सरकारी निकायमा घूस खावाउनु परेपछि संस्थागत लगानीकर्ताहरूसमेत व्यक्तिगत तवरबाट काम गर्न अघि सरेको एनएफडीएका अध्यक्ष वाग्लेले भनाई छ ।
१/२ रोपनी जग्गा लिएर साँघुरो बाटो राख्दै प्लटिङ गर्दा मनग्गे आम्दानी हुन्छ । त्यसरी प्लटिङ गर्दा कित्ताकाट गर्ने ठाउँमा मात्रै घूस खुवाउँदा पुग्छ । १ कित्ताकाटेको ठाउँ अनुसार डेढ लाख रुपैयाँदेखि ३ लाख रुपैयाँसम्म घूस खुवाउनु पर्ने वाग्लेको भनाई छ । उक्त रकम पनि घरजग्गाको मूल्यमा जोडिदा भाउ आकाशिएको हो ।
३. लगानीको अवसर र सुरक्षा
नेपालमा सुरक्षित लगानीका क्षेत्रहरू यसै पनि थिएनन् । कोरोनाकालमा त घरजग्गा र शेयर बजार बाहेक अरू सबै क्षेत्र ठप्प भएका थिए ।
लगानीको अवसर नपाउँदा सहज रुपमा ऋण पाउने हुन वा आफूसँग भएको पूँजी लगानी गर्ने ठाउँ खोजीरहेका सबैजना घरजगामै लागेपछि जग्गाको मूल्य आकाशिएको नेपाल रियल इस्टेट अर्गनाइजेशन (एनरियो)का सचिव हमिद खानले बताए ।
४. बैंकले धितोमा घरजग्गै मात्र खोज्नु
बैंक तथा वित्तीय संस्थाले ऋण प्रवाह गर्नुभन्दा पहिला धितोमा घरजग्गै खोज्ने गरेका छन् । विदेश तिर घरजग्गा नभइ व्यवसायीक प्रपोजलका आधारमा ऋण दिने भएपनि नेपालमा भने जतिसुकै राम्रो प्रपोजल भएपनि ऋण लिनु परे बैंकले घरजग्गै धितो माग्ने गरेका छन् ।
काठमाडौंमा घरजग्गा जोड्ने कुरा सामाजिक प्रतिष्ठाको विषय बनाईएको छ ।
त्यसकारण कुनै पनि व्यवसायका लागि ऋण लिनेहरू पहिला घरजग्गा किन्ने र त्यसपछि त्यहि जग्गा धितोमा राखेर निकालेको ऋणबाट मात्रै व्यवसाय गर्छन् । सम्पत्ती भनेको घरजग्गा मात्रै हो भन्ने कुरा बैंकले नै स्थापीत गरेका कारण घरजग्गाको मूल्य आकाशिएको एनरियोका सचिव खानको भनाई छ ।
५. सामाजिक प्रतिष्ठाको लडाईं
घरजग्गाको मूल्य आकाशिनुको अर्को कारण अलिकति पैसा हुनेले काठमाडौंमै घरजग्गा जोड्नुपर्छ भन्ने मानसिकता पनि एक रहेको घरजग्गा व्यवासयीहरू बताउँछन् ।
काठमाडौंमा घरजग्गा जोड्ने कुरा सामाजिक प्रतिष्ठाको विषय बनाईएको छ । यहाँ चक्रपथबाट ८/१० किलोमिटर बाहिरसम्म वस्ती बिस्तार भइसकेको छ । ती ठाउँमा पनि २० फिटे बाटोमा आनाको २० लाख घटिमा जग्गा किन्न सकिन्न । जग्गाको उपलब्धता घट्दै गएका कारण पनि जग्गाको भाउ आकाशिएको व्यवसायीहरू बताउँछन् ।
६. एकिकृत मूल्याकंन प्रणाली नहुँदा भद्रगोल
घरजग्गाको मूल्य आकाशिनुको अर्को कारण विभिन्न निकायले गर्ने मनपरी मूल्याकंन पनि एक हो । यहाँ कसैलाई बैंकबाट बढी ऋण लिनुछ भने उनीहरूले महँगो मूल्याकंन गर्न लगाउँछन् । कसैले किनबेच गर्दा राजस्व धेरै तिर्नुपर्छ भन्दै मालपोतलाई न्युनतम मूल्याकंन नै बढाउन दिदैनन् ।
अहिले बैंक तथा वित्तीय संस्थाले अनधिकृत तरिकाले ऋण लगानी गरेकाले पनि घरजग्गाको मूल्य आकाशिएको एनरियोका सचिव खानले बताए ।
अदालतले धरौटी लिदा छुट्टै मूल्याकंन र प्रमुख जिल्ला अधिकारले मुअब्जा बाँड्दा छुट्टै मूल्याकंन गर्छन् । यसरी एकिकृत मूल्याकंन प्रणाली नहुँदा यसले जग्गाको मूल्य बढाउन ठूलो भूमिका खेलेको जानकारहरू बताउँछन् ।
७. बैंक तथा वित्तीय संस्थाको अनधिकृत लगानी
अहिले बैंक तथा वित्तीय संस्थाले अनधिकृत तरिकाले ऋण लगानी गरेकाले पनि घरजग्गाको मूल्य आकाशिएको एनरियोका सचिव खानले बताए ।
कोरोनाका कारण ऋणीले नयाँ व्यवसाय शुरू गर्न सक्दैनन् भन्ने बैंकलाई राम्रोसँग थाहा हुँदाहुँदैं पनि जथाभावी ऋण विस्तार गरेको खानको आरोप छ ।
‘जथाभावी ऋण दिदा यसले ठूलो उथुलपुथुल ल्याउँछ भन्ने बैंकरलाई थाहा थियो ।’ खानले अभियानसँग भने, ‘यो सब जान्दा जान्दै पनि बैंकले ऋण विस्तारमा मात्रै ध्यान दिदा अहिले घरजग्गा क्षेत्र नै ठूलो संकटमा परेको छ ।’
`नयाँ जोगिले धेरै खरानी घस्छ´ भन्ने उखान अहिले नेपालको घरजग्गामा क्षेत्रमा समेत लागू भएको देखिन्छ ।
एकातिर बैंकले जथाभावी ऋण विस्तार गरेभने अर्को तिर सहकारी संस्थाले एउटै जग्गामा ऋण माथी ऋण लगानी गरिरहेका छन् । यसले गर्दा बैंक तथा वित्तीय संस्था पनि ठूलो जोखिमको मुखमा पुगेको जानकारहरू बताउँछन् ।
८. नयाँ जोगीले धेरै खरानी घसे
`नयाँ जोगिले धेरै खरानी घस्छ´ भन्ने उखान अहिले नेपालको घरजग्गामा क्षेत्रमा समेत लागू भएको देखिन्छ । कोभिड कालमा घरजग्गामा लागेका ७० प्रतिशत मानिसहरु नयाँ छन् ।
उनीहरूले घरजग्गा व्यवसायको प्राविधिक कुरा नजानेरै/नबुझेरै दलालले भनेको भरमा महँगोमा जग्गा किनेका छन् । अहिले नत घाटा खाएर जग्गा बेच्न सक्ने अवस्थामा छन्, नत १२/१५ प्रतिशत पुगेको बैंकको ब्याज नै तिर्न सक्ने अवस्थामा छन् । यसले गर्दा उनीहरू मानसिक तनावमा छन् ।
उनीहरूको घरजग्गा कारोबार पूर्णरुपमा दलालमा निर्भर रहेको देखिन्छ । आफूले अध्ययन नगरि दलालले भनेजति पैसा हाल्दा जग्गाको मूल्य मात्रै बढाएका छैनन्, आफूजस्तै लाखौ लगानीकर्तालाई ठूलै जोखिममा पारेको पनि व्यवसायीहरू बताउँछन् ।
बैंकले गरेको लगानी कहाँ गयो भनेर खोज्ने निकाय छैन, कित्ताकाटमा रोक लगाएपनि कित्ताकाटको संख्या दोब्बर/तेब्बर बढीरहँदा कहाँ `लुप होल´ छ भनेर कसैले खोजेनन् ।
९. संघियताको नाममा जग्गा भाउ उपहार
संघियता र गणतन्त्रात्मक व्यवस्थाले गाउँगाउँमा सिंहदरवार भन्ने नारा स्थापित गर्योत । गाउँमा सिंहदरवार त गएनन्, तर त्याहाँ सबैभन्दा पहिला जग्गा व्यवसायी नै पुगे । गाउँ/नगरदेखि प्रदेश मुकामका केन्द्रहरूसम्म जताततै सिंहदरवार आउने हल्लाले जग्गाको मूल्य मात्रै बढाइएको जानकारहरू बताउँछन् ।
पछिल्लो ५ वर्षमा संघियताका कारण गाउँघरमै सेवा पाएका छौ भन्ने जनता कहि पनि भेटिदैनन् । बरू संघियताका कारण बनेका गाउँ/नगर/प्रदेश मुकाममा जग्गा भाउ बढ्यो भनेर किही व्यक्तिहरू मात्रै खुसी भएको एनएलएचडीएका अध्यक्ष वाग्लेले बताउँदै आएका छन् ।
१०. नियमनकारी निकायको अभाव
घरजजग्गा क्षेत्रमा यतिका धेरै बेथिति आउँदा पनि कुनै पनि नियकाले नियन्त्रणको प्रयास नगर्नु पनि जग्गाको मूल्य बढेको बढ्यै हुने अर्को कारण हो ।
बैंकले गरेको लगानी कहाँ गयो भनेर खोज्ने निकाय छैन, कित्ताकाटमा रोक लगाएपनि कित्ताकाटको संख्या दोब्बर/तेब्बर बढीरहँदा कहाँ ´लुप होल` छ भनेर कसैले खोजेनन् । बरु `लुप होल´लाई मोलमोलाई गर्ने माध्यम बनाउँदा त्यसले घरजग्गाको मूल्य झनै बढाएको जानकारहरू बताउँछन् ।